各縣（市、區(qū)）、運(yùn)城開發(fā)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局（建設(shè)事業(yè)部）、發(fā)展和改革局（產(chǎn)業(yè)發(fā)展部）、自然資源局（經(jīng)開區(qū)分局）、商務(wù)局、行政審批服務(wù)管理局、招投部門、國家金融監(jiān)督管理總局運(yùn)城各監(jiān)管支局：

 

　　為推進(jìn)我市非住宅商品房去庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)《山西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等7部門關(guān)于加快化解非住宅商品房庫存的意見》（晉建房字〔2024〕52號）文件要求，

　　結(jié)合我市實(shí)際，現(xiàn)制定運(yùn)城市非住宅商品房去庫存實(shí)施方案如下：

　　一、基本原則

　　（一）突出重點(diǎn)，分類施策。堅(jiān)持以人民為中心的發(fā)展理念，堅(jiān)持一切從實(shí)際出發(fā)、實(shí)事求是的工作原則，按照“控總量、去存量、優(yōu)增量”的工作思路，重點(diǎn)化解商業(yè)公寓、商務(wù)寫字樓等類別房屋不合理庫存，確保非住宅商品房市場有序運(yùn)行。

　　（二）科學(xué)統(tǒng)籌，商住平衡。精準(zhǔn)監(jiān)測我市非住宅商品房庫存數(shù)量及去化周期，結(jié)合市場供求、量價(jià)關(guān)系，精準(zhǔn)發(fā)力、有序用力、均衡施力，切實(shí)提升工作的科學(xué)性、系統(tǒng)性與穩(wěn)定性，確保非住宅商品房與城市發(fā)展、區(qū)域配套和市民需求相匹配。

　?。ㄈ﹪?yán)格程序，強(qiáng)化保障。破除梗阻因素，優(yōu)化政策供給，加快培育產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)與樓宇經(jīng)濟(jì)，構(gòu)建長效商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，建立閉環(huán)管理機(jī)制，嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，加大政策實(shí)施、保障、反饋及工作督辦力度，確保好事辦好、實(shí)事辦實(shí)。

　　二、目標(biāo)任務(wù)及階段劃分

　　通過控制土地供應(yīng)量、合理確定商住配比、發(fā)揮市場調(diào)節(jié)功能等措施，爭取用2年左右時(shí)間，化解非住宅商品房庫存，使非住宅商品房庫存面積消化周期調(diào)整到合理水平（18個月之內(nèi)）。

　　摸清底數(shù)（2024年4月底前）。要逐項(xiàng)目進(jìn)行盤查，建立非住宅商品房庫存臺賬。

　　制定方案（2024年5月1日至5月20日）。要認(rèn)真分析非住宅商品房庫存量大的原因，一項(xiàng)目一策，逐項(xiàng)目拿出解決方案。

　　化解非住宅商品房庫存（2024年5月21日至2025年12月31日）。充分運(yùn)用政策措施，有效解決工作中遇到的突出問題，全力化解非住宅商品房庫存。

　　4、建立工作機(jī)制（2026年1月1日至4月30日）。對化解工作進(jìn)行總結(jié)，建立適合我市特點(diǎn)的動態(tài)調(diào)整機(jī)制，確保非住宅商品房庫存控制在合理范圍之內(nèi)。

　　三、政策措施

　　1、適度控制非住宅商品房用地增量。堅(jiān)持“以人定房、以房定地、以需定供”原則，結(jié)合國土空間規(guī)劃和住房發(fā)展規(guī)劃，科學(xué)編制實(shí)施建設(shè)用地供應(yīng)和住房發(fā)展年度計(jì)劃，明確年度非住宅商品房及用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和區(qū)位。對非住宅商品房庫存去化周期過長的縣（市、區(qū)）、運(yùn)城開發(fā)區(qū),除重點(diǎn)招商項(xiàng)目和物流、加油加氣站用地外，應(yīng)暫停新的非住宅商品房用地掛牌出讓。對非住宅商品房庫存去化周期較長的縣（市、區(qū)）、運(yùn)城開發(fā)區(qū)，應(yīng)及時(shí)調(diào)減或?qū)徤鞔_定非住宅供地指標(biāo)，適度下調(diào)本地住宅項(xiàng)目商業(yè)兼容比例。（牽頭單位：市規(guī)劃和自然資源局，配合單位：市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局）

　　2、有效盤活非住宅商品房用地存量。對已出讓但尚未開發(fā)建設(shè)的非住宅商品房用地，允許按規(guī)定轉(zhuǎn)型用于國家支持的養(yǎng)老、文旅、體育等新興產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，在滿足公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)配套設(shè)施承載力的前提下，經(jīng)批準(zhǔn)可按“商改住”進(jìn)行規(guī)劃修改，并可適當(dāng)降低商住配比。（牽頭單位：市規(guī)劃和自然資源局，配合單位：市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局）

　　3、合理確定房地產(chǎn)項(xiàng)目商住配比。鼓勵探索設(shè)置靈活的商住配比方式，對規(guī)模較小的商住小區(qū)，在保障生活配套設(shè)施的同時(shí)，可適當(dāng)降低商住配比。對分期實(shí)施的商住項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可根據(jù)上期非住宅商品房銷售情況，報(bào)經(jīng)規(guī)劃和自然資源部門批準(zhǔn)后調(diào)整項(xiàng)目下期商住配比。（牽頭單位：市規(guī)劃和自然資源局，配合單位：市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，市行政審批服務(wù)管理局）

　　4、盤活存量非住宅商品房資源。對已竣工未售出的非住宅商品房項(xiàng)目，滿足結(jié)構(gòu)安全、消防的前提下，政府行政機(jī)關(guān)及事業(yè)單位、社區(qū)公共服務(wù)機(jī)構(gòu)、自律性組織、國有平臺公司，可通過收購、長租等方式用作高層次人才公寓、“創(chuàng)客空間”或其他公共服務(wù)設(shè)施。（牽頭單位：市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局）

　　5、加強(qiáng)非住宅去化與樓宇經(jīng)濟(jì)協(xié)同發(fā)展。鼓勵支持將存量樓宇改造提質(zhì)升級，完善配套服務(wù)設(shè)施，加大招商引資力度，加快培育發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)、樓宇經(jīng)濟(jì)，形成特色商圈、雙創(chuàng)基地、總部經(jīng)濟(jì)，提升非住宅商品房的使用價(jià)值、聚合價(jià)值和資產(chǎn)價(jià)值。（牽頭單位：市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，配合單位：市商務(wù)局，市發(fā)改委，市招投中心）

　　6、支持非居住存量房屋改建為保障性租賃住房。對閑置和低效利用的，經(jīng)合法批建并已建成的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋和符合條件的爛尾建筑工程，在符合規(guī)劃原則、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重各方意愿的前提下，經(jīng)本級政府同意，允許改建為保障性租賃住房。用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)，不補(bǔ)繳土地價(jià)款。（牽頭單位：市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，配合單位：市規(guī)劃和自然資源局、市行政審批服務(wù)管理局）

　　7、鼓勵非住宅商品房自持。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商業(yè)、辦公等非住宅商品房轉(zhuǎn)化為自持物業(yè)，加快辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記和相關(guān)稅費(fèi)繳納。鼓勵引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)向“租售并舉”模式轉(zhuǎn)型發(fā)展，成立專業(yè)租賃公司，按規(guī)定享受優(yōu)惠政策，開展房屋租賃業(yè)務(wù)，運(yùn)營庫存非住宅商品房，盤活資產(chǎn)。（牽頭單位：市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，配合單位：市規(guī)劃和自然資源局、市行政審批服務(wù)管理局）

　　8、降低非住宅商品房用戶使用成本。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，在取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書后，用水、用電、用氣等價(jià)格按照居民階梯價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。（牽頭單位：市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，配合單位：市行政審批服務(wù)管理局、市發(fā)改委）

　　9、加大金融支持力度。貫徹落實(shí)《中國人民銀行 國家金融監(jiān)督管理總局關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見》（銀發(fā)〔2024〕2號），滿足團(tuán)體批量購買租賃住房的合理融資需求。對企業(yè)和符合條件的事業(yè)單位依法依規(guī)批量購買存量閑置房屋用作宿舍型保障性租賃住房，專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)和國有平臺公司通過市場化購買商品房、委托定向開發(fā)等方式用作保障性或商業(yè)性租賃住房長期持有運(yùn)營的，鼓勵商業(yè)銀行在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)、嚴(yán)格不新增地方政府隱性債務(wù)的前提下，發(fā)放住房租賃團(tuán)體購房貸款。簽訂購買協(xié)議后，符合條件的可向相關(guān)部門申領(lǐng)專項(xiàng)獎補(bǔ)資金；貸款存續(xù)期內(nèi)，房屋租賃用途不得改變；運(yùn)營期滿后，允許作為商品房上市交易。住房租賃團(tuán)體購房貸款的期限最長不超過30年，貸款額度原則上不超過物業(yè)評估價(jià)值的80%，貸款利率由商業(yè)銀行綜合考慮借款人風(fēng)險(xiǎn)狀況、風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施等因素合理確定。（牽頭單位：中國人民銀行運(yùn)城市分行、國家金融監(jiān)督管理總局運(yùn)城監(jiān)管分局，配合單位：市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局）

　　以上政策的有效期至2027年3月31日。

　　四、組織保障

　?。ㄒ唬┘訌?qiáng)項(xiàng)目監(jiān)測監(jiān)管。各縣（市、區(qū)）、運(yùn)城開發(fā)區(qū)應(yīng)加強(qiáng)本地區(qū)非住宅商品房項(xiàng)目監(jiān)測監(jiān)管，按照商業(yè)公寓、商務(wù)辦公等分類統(tǒng)計(jì)清查，及時(shí)掌握已自持、已租賃、已盤活的非住宅商品房底數(shù)，提出合理處置方案，實(shí)施分類臺賬管理，并適時(shí)公開非住宅商品房供應(yīng)、銷售及庫存信息，引導(dǎo)市場預(yù)期，促進(jìn)供需平衡。

　?。ǘ┞鋵?shí)屬地主體責(zé)任。各縣（市、區(qū)）、運(yùn)城開發(fā)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要會同有關(guān)部門加強(qiáng)本地區(qū)非住宅商品房去化的形勢研判、政策研究和調(diào)度推進(jìn)等工作，及時(shí)制定出臺有針對性、個性化、可操作性強(qiáng)的非住宅商品房去庫存專項(xiàng)行動方案或工作計(jì)劃并公布實(shí)施,切實(shí)推動非住宅商品房庫存逐步下降，持續(xù)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　?。ㄈ┙⑿畔?bào)送制度。各縣（市、區(qū)）、運(yùn)城開發(fā)區(qū)要在5月20日前制定印發(fā)相關(guān)實(shí)施方案或工作計(jì)劃并報(bào)送市住建局；每月4日前將上月化解非住宅庫存工作進(jìn)展情況梳理總結(jié)并報(bào)送市住建局，首次（5月4日）還需報(bào)送聯(lián)絡(luò)人名單（見附件）。同時(shí)要注重總結(jié)提煉非住宅去庫存、樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展、招商引資等方面好的經(jīng)驗(yàn)做法、典型案例、工作成效，及時(shí)報(bào)送各對口局。

 

　　           運(yùn)城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局???       運(yùn)城市發(fā)展和改革委員會

　　           運(yùn)城市規(guī)劃和自然資源局              運(yùn)城市商務(wù)局

　　           運(yùn)城市行政審批服務(wù)管理局      運(yùn)城市招商投資促進(jìn)中心  

　　           中國人民銀行運(yùn)城市分行       國家金融監(jiān)督管理總局運(yùn)城

                                                     監(jiān)管分局

 

　　                                            2024年4月15日   

                                            （主動公開）

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